站在2025年末的关口，我把过去12个月的深圳楼市数据全部整理了一遍。
目前全年的成交节奏显示，2025年深圳房产总成交量有望突破12万套，大概率创下近5年来的新高。
但这真的是回暖吗？
如果你只盯着12万套这个数字，你会觉得市场正在复苏；
但如果你深入到底层成交结构，你会发现这其实是一场规模庞大的流动性挤兑。
截止12月中旬，深圳全年住宅成交约9万套，其中二手房成交量持续碾压新房，大概是新房的1.47倍。
10月和11月的二手住宅网签量分别为4196套和4472套，环比保持稳定甚至微增。
然而，这种稳定是靠业主们决绝的降价换来的。
相比上半年一二手住宅月均成交1万套的盛况，下半年的月均成交已萎缩至7000套左右。
这就是现实：
成交量的新高，本质上是业主们割肉退场的血量叠加而成。
越来越多的网红盘在短短几个月内跌掉了首付，跌幅的严重程度，让人触目惊心。
01
2025年的深圳楼市演变成了一场以价换量的生存战，而在这场战争中，二手房业主显然比开发商更有求生欲。
之所以出现二手成交量大于新房的局面，是因为业主降价更狠。
目前深圳一手房预售住宅库存仍维持在32788套的高位，集中分布在龙岗、龙华、宝安、坪山和光明等区。
2025年新房现售成交量占到新房市场的三分之一，说明购房者不再为开发商画的饼买单，他们宁愿买即买即住、价格甚至更便宜的现房，以规避不确定性的成本和风险。
但另一方面，在新房整体市场低迷、大部分楼盘阴跌不止的背景下，深圳豪宅市场在11-12月上演了一场又一场狂欢盛宴。
11月30日，「深圳湾沄玺」正式开盘，首推348套大平层，均价约18万，顶楼户型单价高达35万，依然不影响开盘当天官宣销售额130亿，刷新了2025年全国单盘开盘成交纪录。
12月16日，「GCC联泰超总湾」开盘，首推125套约300–1000㎡的大平层，当日销售额约53亿，去化近8成。
这是豪宅市场的全面胜利吗？
不，这是核心资产的最后避风港，说明深圳豪宅市场的围城正在形成。
除了地段和楼龄光环，「深圳湾沄玺」的热销很大程度上源于产品的稀缺性和市政配套，而「GCC联泰超总湾」主要是摄人心魄的海景资源。
顶豪项目价值一半在窗外，所言非虚。
接下来，「中信信悦湾」、「招商后海玺家园」等顶豪项目也将入市。这种短时间、大规模的豪宅集中供应在深圳史上从未有过，将对豪宅市场产生巨大冲击。
高净值人群固然对核心资产有信心，但在豪宅大乱斗的格局下，即便强如深圳湾，也将面临前所未有的去化压力。
02
目前深圳楼市陷入了一个极其尴尬的恶性循环：政府要卖地，开发商要卖房，业主要跑路。
首先是土地财政有压力。
深圳恢复大量卖地后，新房增量不断增加，但这与开发商积压的库存、二手房业主的抛压形成了剧烈冲突。
另一方面，炒房客也在割肉离场。
过去大量高杠杆的炒房客在市场下行环境下急于跑路，导致房价越跌，卖房的人越多，挂牌率持续攀升。
这反而让市场有效需求陷入了或主动或被动的冰封状态。
市场并不是真的没钱，而是有钱也不买。
购房者预期不明朗，网传的刺激政策迟迟不能到位，导致市场向下趋势难以逆转。
截止12月中旬，虽然预售库存账面上减少了2000多套房子，但那不是卖掉的，而是大量新房转成了现售。
龙华、龙岗、宝安这些存量和增量双大的片区，购房者如果现在盲目入市，那就是在接盘恶性循环的后果。
所以，荣杏老师的建议是：
警惕腊肉式开盘：凡是分批入市、一栋一栋开盘的项目，坚决不要碰。
这种开盘方式意味着开发商对自己都没信心，先进去的购房者往往会成为后续调价的牺牲品。
现房优于预售：既然现售成交已接近半壁江山，说明市场已经达成了共识。
看得见的品质和确定的交付时间，在当下比任何其他饼都值钱。
核心资产的提纯：豪宅虽然领涨，但内部也在分化。
只有那些具备稀缺性、产品力卓越且有价格优势的核心区新房，才具备配置价值。
对于那些外围区的普通豪宅，在大乱斗背景下，降价加速流动性将是唯一出路。
深圳楼市目前正处于以价换量的恶性循环中，如果没有外部强力干预，向下的重力很难逆转。
开发商和业主不卖房不太可能，艰难的环境下深圳是否可以暂停卖地呢？
如果没有壮士断腕的决心，应该很难。
下一篇荣杏老师将继续盘点2025年深圳的土拍市场情况，欢迎关注。
当下的深圳楼市，哪个新盘开盘价让你觉得头铁？哪个二手房小区价格跌得最让你心惊肉跳？
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